|
|
 Faydalı Bilgiler |
Tapu
İşlemlerde ibrazı gereken belgeler:
İşlemin gerektirdiği diğer belgelerin yanında,tapu sicil müdürlüğüne genelde aşağıdaki
belgelerin,işlem sırasında ibrazı gerekmektedir.
a) Varsa tapu senedi
b) Fotoğraflı nüfus hüviyeti cüzdanı veya pasaport.
c) Temsil halinde,temsile ilişkin belge
d) En geç 6 ay önceden çekilmiş 6X4 ebadında vesikalık fotoğraf
e) Taşınmaz satışı, ipotek tesisi ve cins tashihlerinden vergi sicil no'sunu gösteren
belge (tahakkuk fişi vergi kartı gb.)
İzlenecek Yol: Tapu işlemlerinde genelde su
yol izlenmektedir..
a) İlgilisinin gerekli belgelerle birlikte tapu sicil müdürlüğüne müracatı
b) Başvuru fişi tanzim edilip,tapu harcamalarının müdürlükçe tahakkuk edilip tahsil
ettirilmesi.
c) Akitsiz işlemlerde tescil veya terkin istem belgesi,aktif işlemlerde resmi senet
tanzim edilerek ilgililere okutulmak veya yetkililerce okunmak suretiyle imzaların
alınması.
d) Düzenlenen belgelerin tasdik edilerek ilgiliye verilmesi.
Hukuk
Gayrimakul Alımı ve Satımı
I. GAYRİMENKUL ALIMINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR
A - GAYRİMENKULÜN GEÇMİŞ VERGİ BORCU
Özellikle , kullanılmış gayrimenkul alanların , gayrimenkulün geçmiş yıllardaki emlak vergisinin ödenip ödenmediğini başka bir anlatımla , emlak vergisi borcunun olup olmadığını araştırmalarında yarar vardır. Bunun en pratik yolu , satıcıdaki makbuzları alıp kontrol etmek ve her ihtimale karşıda birer fotokopisini saklamaktır. Emlak vergisi Yasası'nın 30.maddesinin son fıkrasına göre ; satış konusu gayrimenkulün , satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden , alıcı ve satıcı müteselsilen yani zincerleme olarak sorumlu tutulurlar. Gayrimenkulü satın alan kişi , ödediği geçmiş yıl emlak vergilerini faiziyle birlikte daha sonra önceki sahibine rücu edebilir (1).
B-GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ DEĞERİ
Gayrimenkulun tapudaki değeri birkaç açıdan önemlidir.
1-Gelir Vergisi Açısından Gayrimenkullerin , iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde elden çıkarılmasından sağlanan kazanç ''Değer artışı kazancı'' olarak beyan edilip gelir vergisinin ödenmesi gerekiyor (GVK geçici md.56/D-6) Satın aldığı gayrimenkulü 4 yıl içinde elden çıkarmaları söz konusu olanların , gayrimenkulün maliyet bedeline esas olan , alış bedelini düşük göstermemelerinde yarar var. Aksi halde , 4 yıl içinde satılması sonucu ortaya gerçeğin de üzerinde bir kar çıkar(2).
2- Harç Yönünden 2001 yılı başından itibaren gayrimenkullerin harca esas olan değeri yüzde 56 oranında arttı. Gayrimenkulün gerçek alış bedelinin tapu harcına esas olan tutardan düşük olması halinde , gerçek alış bedelinin tapu senedine yazılmasını tapu işlemleri sırasında talep etmek mümkündür .Bu durum özellikle kamu görevlilerini ''mal beyanı'' yönünde önümüzdeki yıllarda da , vergi mükelleflerini de ''nereden buldun'' sorgulaması yönünden ilgilendiriyor.
3- Harcın Oranı Yönünden Gayrimenkul alımı sırasında , hem alıcı hem de satıcı ; Tapu harcına esas değer üzerinden binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.
2001 Yılı Gayrimenkul Harçları Oran (Binde) Gayrimenkul alım-satımında (alıcı veya satıcı ayrı ayrı) 15
Gayrimenkullerin,sermaye şirketlerine sermaye olarak konulması 36
Yapı kooperatiflerinin,ortaklarına dağıttığı gayrimenkullerin tapu işlerinde 1,8
Gayrimenkullerin mirasçılara intikalinde 9
Gayrimenkullerin ifraz,taksim ve birleştirme işlerinden 9
Gayrimenkul ipoteğinden sağlanan borç miktarı üzerinden 3,6
Kira sözleşmelerinde,kira süresinin tapuya tescilinde,hesaplanacak kira tutarı üzerinden , sözleşme yoksa bir yıllık kira bedeli üzerinden 5,4
Arsa ve arazi üzerine yeniden inşa olunan binaların tescilinde
emlak (bina) vergisi değeri üzerinden 15
Gayrimenkullerin,ölünceye kadar bakma anlaşmasına dayanarak edinilmesinde , emlak vergisi değeri üzerinden 15
C-EMLAK VERGİSİ BEYANNAMESİ
Gayrimenkul alanların ''o yılın sonuna kadar'' emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor.buna göre örneğin ocak 2001'de gayrimenkul alanların en geç 31 aralık 2001'e kadar emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor. (EVK md. 23/c) emlak vergisi ise izleyen yılda yani 2002 den itibaren ödenmeye başlanacak. Satıldığı yılın emlak vergisini ise satıcı ödeyecektir. Gayrimenkulün , bütçe yılının son üç ayı içinde , örneğin Kasım ayında alındığı durumlarda emlak vergisi beyannamesi gayrimenkulün alındığı tarihten itibaren ''üç ay içerisinde'' verilecek (EVK md.23) .
D-EŞE VE ÇOCUĞA ALINAN GAYRİMENKUL
Gayrimenkulun eş yada çocuğa alınması ancak ödemesinin aile reisi tarafından yapılması halinde ''İvazsız'' yani karşılıksız bir intikal söz konusu olur. Bu ise veraset ve intikal vergisine tabidir. Eş yada çocuğun beyanname verip yüzde 5 - 15 arasında oranı değişen , veraset ve intikal vergisini ödemeleri gerekir. Ancak aile reisinin eşe yada çocuğa gayrimenkulün bedelini ''borç olarak'' vermesi halinde herhangi bir vergileme söz konusu olamaz (4).
E-NEREDEN BULDUN SORUSU
Gayrimenkul alanlar gayrimenkulün bedelini ''nereden buldun'' şeklinde soru yönetilmesi bununla ilgili yasanın 2003 yılına kadar ertelenmesi nedeniyle söz konusu değildir. Ancak Vergi Usul Yasasının 30/7. Maddesini de , ayrıca göz önünde bulundurmak gerekiyor.
II-GAYRİMENKUL SATIŞINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR
A-GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ SATIŞ DEĞERİ
2001 yılında satılacak olan gayrimenkul kaça satılacak olursa olsun tapuda ''asgari bir değer'' göstermek gerekiyor. Satış sırasında gayrimenkulün 2000 yılındaki emlak vergisine esas değerini asgari yüzde 56 oranında arttırmak zorunluluğu var. Örneğin , 2000 yılındaki emlak vergisi değeri 100 milyar lira olan gayrimenkulü 2001 yılında satarken ister Ocak ayında ister Haziran yada Aralık ayında satılsın , alım satıma esas tapu değerini asgari 156 milyar lira göstermek gerekiyor. Kuşkusuz bu değerin üzerinde gösterilmesinde herhangi bir sakınca yok . yani 200 milyar lirada gösterilebilir. Ancak ona göre harç ödenir.
B-GAYRİMENKULÜN GERÇEK SATIŞ DEĞERİ
Gayrimenkulunüzün , gerçek satış değerinin , tapu harcına esas olan değerin altında olması halinde gerçek alım satım bedelinin , tapu senedinde ayrıca gösterilmesinin satıcı tarafından talep edilmesi gerekiyor. Bu durumda , tapu harcına esas olan tutar üzerinden harç alınır , ancak tapu senedinde gerçek satış bedeli yazılır.
C-ÖDENECEK HARÇ
Gayrimenkul satışında , hem satıcı hem de alıcı , tapu harcına esas değer üzerinde, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.
D-KAZANCIN GELİR VERGİSİ
Gayrimenkul satışında , hem satıcı hem de alıcı , tapu harcına esas değer üzerinde, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.
E- ŞİRKETLERİN GAYRİMENKUL SATIŞI
Şirketlerin ,aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde,beyan edecekleri asgari değer, ödeyecekleri harç oranı aynen yukarıda olduğu gibidir. Şirketler gayrimenkulün satışı nedeni ile fatura düzenlemek ve ayrıca KDV tahsil etmek zorundadırlar. Gayrimenkul ün satışından doğan kazanç da vergiye tabidir. Kurumlar vergisi mükellefi olan şirketler,en az 2 yıldır işletmelerinin aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulü sattıklarında , satıştan doğan kazancı sermayelerine eklerlerse : a) Gayrimenkul satış kazancı nedeni ile kurumlar vergisi ödemezler. b) Tapu harcı ödemezler. c) Satış işlemi de KDV ye tabi tutulmaz.
Ancak satıştan doğan kazanç nedeni ile yüzde 15 stopaj öderler.(KVK geçicimd.28)
F-SATIŞIN BELEDİYEYE BİLDİRİLMESİ
Gayrimenkulünü satanlar , ilerde emlak vergisine çöp vergisine yönelik bir takiple karşılaşabilirler. Bunu önlemek için gayrimenkulün satışını yaptıktan hemen sonra ilgili belediyeye bir dilekçe ile durumu bildirmelerinde yarar vardır.
G-GAYRİMENKULÜNÜ SATANLARIN KAZANÇ VERGİSİ
Gayrimenkulün iktisap (yani edinme) tarihinden itibaren 4 yıl geciktikten sonra satılması , örneğin 1996 yada daha önceki yıllardan edinilen gayrimenkulün satılması halinde kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmeyecek (GVK geçici md.56/D6). Satılan gayrimenkulün edinme tarihten itibaren 4 yıl içinde satılması halinde ise ortaya çıkan kazanç nedeni ile , gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabilecek.
Ancak gayrimenkulün miras yada hibe yoluyla edinildiği durumlarda satış bedeli kaç milyar lira olursa olsun gelir vergisi ödenmez. (GVK geçici md.56/D6)
1-) Kazancın hesabı ve Vergisi
Değer artışı kazancı olarak nitelendirilen gayrimenkul satışı kazancı ''iktisap tarihinden itibaren 4 yıl içinde satılan'' gayrimenkuller için söz konusu.Bu süre geçtikten sonra gayrimenkul kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmez.(GVK geçici md.56/D-6).örneğin 10 mart 1997'de satın aldığı gayrimenkulü 9 mart 2001 de satan ve bundan da 50 milyar lira kazanç sağlayan bir kişi bu kazancı nedeniyle gelir vergisi ödeyecek. Oysaki iki gün daha bekleyip 11 mart 2001'de satış yapsaydı 50 milyarlık kazancı nedeni ile 50 lira dahi gelir vergisi ödemeyecekti. Kazancın hesaplanmasında emlak vergisi beyannamesi esas alınıyor. Örneğin 1998 yılında verilecek emlak vergisi beyannamesinde gösterilen değer ''maliyet bedeli'' olarak göz önüne alınıyor. Bu bedel , ekim 1998'den itibaren (gayrimenkulün satıldığı ay hariç) devlet istatistik enstitüsünce (DİE) belirlenen ''toplam eşya fiyat endeksindeki (TEFE) artış oranında artırılarak'' tespit olunuyor. 1999 yılı kasım ve aralık ayında emlak vergisi beyannamesini yenileyenlerin yenileme yada yükseltme beyanları değil 1998 yılı beyanı esas alınıyor. Başka bir anlatımla gelir vergisi yönünden kasım ve aralık 1999'da yükseltilen emlak vergisi beyanları hiçbir işe yaramıyor.1998'den sonra alınan gayrimenkullerin ise iktisap bedeli yine DİE tarafından belirlenen TEFE artış oranında yükseltilerek maliyet bedeli bulunur. Maliyet bedeli ile satış bedelinin kıyaslanması sonucu 3,5 milyar lirayı aşan bir kazanç ortaya çıkarsa bu kazanç gelir vergisine tabi olur.
2- Verginin Hesabı
Gayrimenkulün satışından doğan ve 3,5 milyar lirayı aşan kazanç kısmı üzerinden ,Gelir vergisi Kanunu'ndaki vergi ''vergi tarifesine göre'' yüzde 20-45 arasında değişen gelir vergisi hesaplanır. Gelir vergisinin yüzde 10'u kadar da ''fon payı'' tahakkuk ettirilir.
Finansman
10 soruda mortgage sistemi
Bakanlar Kurulu'nda imzaya açılan ipotekli konut finansmanı (mortgage) sisteminin mevcut konut kredilerine göre avantajı, yapım halindeki konutları da içermesi ve değişken faizli geri ödeme imkânı tanıması. Mevcut konumda 20 yıllık konut kredisinde 100 bin YTL için ayda 1.325 YTL'lik ödeme yapılırken değişken faizle aynı koşullarda aylık ödeme 1.233 YTL'ye düşebilecek.
Bakanlar Kurulu'nda imzaya açılan ''Konut Finansmanı Yasa Tasarısı'' ekim ayında Meclis'e gönderilecek. Cumhuriyet , tasarının yasalaşmasıyla konut kredisi sisteminin nasıl değişeceğini konunun uzmanlarına sordu.
1- Konut finansmanı nedir?
Tasarının 12. maddesinde şöyle yanıt verilmiş: ''Konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması, sahip olduğu konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılmasıdır. Bu kapsamda kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamındadır.''.
2- Mevcut konut kredisi sistemi nasıl işliyor?
Bankalar alacağı evin tapusunu teminat olarak ipotek altına alıp 20 yıla kadar, yüzde 1.20'ye kadar inen sabit faizlerle YTL veya dövize endeksli konut kredisi veriyor. Bu şartlarda, 100 bin YTL'lik kredinin aylık ödemesi 1.325 YTL Avro cinsinden yüzde 0.67 faiz oranı ile 864 Avro 1.468 YTL'ye geliyor. Dolar cinsinden 0.72 faiz oranı ile 900 dolar.
3- YTL ile mi yoksa döviz ile mi borçlanmak avantajlı?
YTL daha ucuz, ama enflasyondan dolayı artış riski var. Dövize endeksli olanlar ise daha pahalı, ama tüketici kur riskini alıyor. Bir kriz anında aylık ödemeniz YTL bazında artabilir. Ancak artık bankalar zor dönemlerde tüketicinin faizini kendi istekleriyle yükseltemiyorlar. Tüketiciyi Koruma Kanunu'na göre kredi imzalandığı andaki ödeme planı karşılıklı mutabakat olmadan değiştirilemez.
4- Yeni konut finansmanı sisteminde, mevcut sisteme göre ne değişiklikler olacak?
Önceki metinlere göre tasarıdan ipotek kelimesi çıkarılarak inşa halindeki konutlar da kredi kullandırılması kapsamına alındı. Bunun dışında tüketiciye değişken faizle borçlanma imkânı da getirildi. Önceki tasarılara göre, 100 bin YTL'ye kadar kullanılacak kredilerin faizleri vergi matrahından düşülebilecekti. Maliye Bakanlığı itiraz ettiği için bu tasarıdan çıkarıldı. Hazine garantisi de tasarıdan çıkarıldı.
5- Değişken faizle ödeme imkânı getirilmesinin tüketiciye faydası ne?
Türkiye ortamında faizlerin düşeceğini bekliyorsanız, değişken faizli bir kredi anlaşması yaparsanız, faizler düşünce sizin de ödemeleriniz düşer. Buna karşın değişken faizde faizler de yükselirse bundan tüketici zarar görecektir. Türk tüketicisi çok büyük ihtimalle sabit faizli isteyecek. Faiz riskini tüketiciye yükledikleri için değişken faizli kredide bankalar tüketiciye daha düşük faiz sunabilir. Faizler, örneğin yüzde 1.10 seviyesine inse, aylık ödeme miktarı 1.325 YTL'den 1.233 YTL'ye iniyor, tüketiciye ayda 92 YTL'lik bir avantaj sağlıyor.
6- Mevcut sistemdeki gibi faizlerin düşmesi durumunda tüketici istediği anda kredisini kapatabilecek mi?
Sabit faizli krediyi kapatmak isterseniz, bankalar kalan borcunuz üzerinden yüzde 2'ye kadar bir kesinti yapabilecek. Yeni yasaya göre değişken faizde banka ile tüketici bir azami oran belirleyecek.
7- İnşa halindeki konutlar sisteme nasıl eklenecek?
Sadece yapı kullanma iznine (yani bitmiş konutlara) sahip olanlara bu imkânı sağlasanız, Türkiye'deki mevcut konutların yüzde 70'inin bu belgesi yok, dolayısıyla olanların fiyatı çok yükselecek. Bankalar ve bu işi finanse etmek isteyenler o yüzden inşa halindeki konutları da sisteme katmak istedi. Bunlar sisteme alınmakla birlikte uygulamanın nasıl olacağı henüz kesinleşmedi. Yasanın çıkmasından ve ikincil mevzuatın oluşmasından sonra bu konular kesinlik kazanacak. Belki de inşa halindekiler ilk etapta bu ikincil piyasada sunulamayacak.
8- Yeni sistemin tüketiciye finansman sağlayan kuruluşlar açısından getirdiği yenilikler neler?
Tüketiciden alınan ipotek gibi teminatlar bir havuza konacak. Bu havuz banka veya finansman kuruluşundan ayrılacak ve etkilenmeyecek. Bunlar ikincil piyasada alınıp satılacak. İkincil piyasada ipotek finansman kuruluşları kuruluyor. Bankalar tüketiciye ipotek karşılığında verdikleri kredileri bu kuruluşlara satarak daha farklı ve geniş finansman imkânlarına kavuşacak. Standardizasyon ve denetim sağlanacak.
9- Bu sistemin riski ne?
İstikrar bozulduğu anda, bilançodaki dengeler bu şekilde devam ettiği sürece, bütün sistemin çökme ihtimali var. Burada bankalar tüketiciye YTL ağırlıklı olarak 10-20 yıl gibi uzun vadeli krediler veriyorlar. Buna karşın bankalar kendileri tüketicilere bu kredileri verebilmek için çok daha kısa vadeli ve büyük oranda dövizle borçlanıyorlar. Şayet ekonomideki istikrar bozulur, döviz fiyatları yükselir, faizler artarsa, bankalar bu durumda çok ciddi bir sıkıntıya girerler.
10- Bunun tüketiciye yansıması olur mu?
Kredi aldınızsa, banka battıysa, Tüketici Kanunu kapsamında erken kapat veya borcunu ver veya faizi yükselt gibi bir baskı yapamazlar. Taksitlerini birkaç ay ödemeyenler için hemen icra takibi başlatılmayacak. Önce sigorta devreye girecek. Sigorta ödenmeyen taksitleri ödeyecek. Borçlu da normal döneme geçtikten sonra sigortaya borcunu ödeyecek. Borçları ödememek süreklilik arz ederse eve el konulacak.
Tarih: 28 Eylül 2005 - Kaynak: Cumhuriyet - Yazan: Murat Kışlalı
|